전월세 전환율 쉽게 이해하기

전월세 전환율은 보증금을 낮추고 월세를 올리거나, 보증금을 올리고 월세를 낮출 때 기준이 되는 비율입니다. 숫자 하나로 보이지만 실제 계약에서는 기준금리, 법정 상한, 시장 임대료가 함께 작용합니다.

기본 계산식

보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 보증금 차액에 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누어 월세 차액을 추정합니다. 예를 들어 보증금 1,000만원을 월세로 바꾸는 경우, 전환율이 5%라면 연 50만원, 월 약 4만 1천원 수준으로 계산됩니다.

다만 이 계산은 구조를 이해하기 위한 예시이며, 실제 계약에서는 법정 상한과 시장 임대료를 함께 확인해야 합니다.

법정 전환율은 고정 숫자가 아닙니다

주택임대차보호법령은 월차임 전환 시 산정률을 정하고 있으며, 한국은행 기준금리와 연동되는 구조가 포함됩니다. 그래서 기준금리가 바뀌면 적용 가능한 상한도 달라질 수 있습니다.

이 글의 기준일은 2026년 5월 17일입니다. 실제 계약일의 법령과 한국은행 기준금리를 확인해야 합니다.

실제 계약 월세가 법정 계산과 다른 이유

전환율은 한도와 기준을 이해하는 데 쓰이지만, 실제 월세는 지역, 집 상태, 관리비, 옵션, 임대인과 임차인의 협상에 따라 달라집니다. 또한 계약 갱신인지 신규 계약인지에 따라 검토할 기준이 달라질 수 있습니다.

보증금이 낮아지면 월세뿐 아니라 보증금 대출 규모, 중개수수료, 이사 계획까지 함께 움직입니다.

계산에 포함되는 항목과 제외되는 항목

• 포함: 기존 보증금, 변경 보증금, 보증금 차액, 전환율, 월세 차액
• 제외: 관리비, 공과금, 중개수수료, 보증보험료, 대출이자
• 확인 필요: 계약 갱신 여부, 기준금리, 법정 상한, 지역 시세, 특약