부동산·주거
전월세 전환 계산기
전월세 전환율은 보증금 1년치를 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율입니다. 보증금 5천만원을 연 5%로 바꾸면 1년에 250만원, 한 달에 약 20만 8천원입니다. 방향을 고르고 금액과 전환율을 넣으면 바로 계산합니다.
집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 할 때, 보증금을 더 내고 월세를 줄일지 고민할 때 적정한 금액인지 확인합니다.
결과 읽는 법
- 보증금 → 월세 방향이면 큰 숫자는 보증금 차액에 해당하는 월세입니다.
- 월세 → 보증금 방향이면 월세를 줄이려면 보증금을 얼마 더 넣어야 하는지 보여 줍니다.
- 입력한 전환율이 법정 상한보다 높으면 결과 아래에 알려 줍니다. 상한은 계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용됩니다.
전환율 상한은 어떻게 정해지나
전환율 상한 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%)
주택임대차보호법 시행령 제9조가 두 숫자(10%, 2%)를 정합니다. 한국은행은 2026년 7월 16일 기준금리를 2.75%로, 8월 27일 3.00%로 올렸습니다. 그래서 9월 현재 상한은 3.00% + 2% = 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 따라 바뀝니다.
| 기준금리 | 전환율 상한 | 보증금 1억원 전환 시 월세 |
|---|---|---|
| 2.50%(2026. 7. 15.까지) | 4.5% | 375,000원 |
| 2.75%(2026. 7. 16.부터) | 4.75% | 395,833원 |
| 3.00%(2026. 8. 27.부터) | 5.0% | 416,667원 |
예시
50,000,000 × 5% ÷ 12 = 208,333원
집주인이 월세 30만원을 요구했다면 전환율로는 7.2%라 상한을 넘습니다. 계약 기간 중 전환에서 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다.
300,000 × 12 ÷ 5% = 72,000,000원
보증금 7,200만원을 더 넣어야 월세 30만원이 줄어듭니다. 그 돈을 연 3%짜리 예금에 두면 1년 이자가 세전 216만원이라, 월세 360만원을 아끼는 쪽이 이득입니다. 다만 보증금이 커질수록 돌려받지 못할 위험도 커지므로 보증보험 가입 가능 여부를 함께 보세요.
상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
- 적용: 계약 기간 중이나 계약갱신요구권을 써서 갱신할 때 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우
- 적용되지 않음: 기존 계약이 끝나고 새로운 조건으로 새 계약을 맺는 경우. 이때는 당사자가 자유롭게 정합니다.
- 반대 방향: 월세를 보증금으로 바꾸는 경우는 법정 상한 규정의 대상이 아니지만, 같은 비율을 기준으로 협상하는 일이 많습니다.
월세와 보증금 대출 이자를 한 번에 비교하려면 보증금 대출 이자·월세 총비용 계산기를 이용하세요.
정리하면 계약 중 전환은 법정 상한이라는 분명한 기준이 있고, 새 계약은 시세와 협상으로 정해집니다. 어느 경우든 이 계산기로 제시받은 월세를 전환율로 바꿔 보면 조건이 합리적인지 한 번에 판단할 수 있습니다. 변경 내용은 반드시 서면으로 남기세요.
보증금 차액별 월세(연 5% 기준)
| 보증금 차액 | 월세 | 1년 합계 |
|---|---|---|
| 1,000만원 | 41,667원 | 500,000원 |
| 3,000만원 | 125,000원 | 1,500,000원 |
| 5,000만원 | 208,333원 | 2,500,000원 |
| 1억원 | 416,667원 | 5,000,000원 |
계약 기간 중 집주인이 이보다 높은 월세를 요구한다면 상한을 넘는 부분은 효력이 없다는 점을 근거로 협상할 수 있습니다. 반대로 세입자가 보증금을 늘려 월세를 줄이자고 할 때는 이 표가 출발점이 되지만, 그 비율은 법이 정하지 않으므로 협의로 정합니다. 합의한 내용은 계약서 특약이나 변경 계약서로 남겨 두세요.
자주 하는 실수
- 전체 보증금에 전환율을 곱한다: 전환은 줄이거나 늘리는 차액에만 적용합니다. 보증금 2억원 중 5천만원만 월세로 바꾼다면 5천만원이 계산 대상입니다.
- 12로 나누는 것을 잊는다: 전환율은 연 이율이라 월세는 12로 나눈 값입니다.
- 새 계약에도 상한이 있다고 생각한다: 계약이 끝나고 새로 맺는 계약은 상한 적용 대상이 아닙니다.
- 예전 기준금리를 쓴다: 2026년에는 7월과 8월 두 번 기준금리가 올랐습니다. 계산 전에 한국은행 발표를 확인하세요.
자주 묻는 질문
갱신할 때 월세를 올리면 5% 상한이 있다던데요?
계약갱신요구권으로 갱신할 때 차임과 보증금 증액은 5% 이내로 제한됩니다(주택임대차보호법 제7조). 전환율 상한과는 별개의 규정입니다.
상가도 같은 전환율인가요?
상가건물 임대차보호법은 별도의 산정률을 정하고 있어 주택과 다릅니다.
관리비도 전환에 포함하나요?
아닙니다. 전환은 보증금과 차임(월세) 사이의 계산이고 관리비는 별도입니다.
전환율 상한은 언제 바뀌나요?
한국은행이 기준금리를 바꾸면 그날부터 기준금리 + 2%p가 새 상한이 됩니다. 연 10%보다 커지면 10%가 상한입니다.
집주인이 전환을 거절할 수 있나요?
보증금과 월세를 바꾸는 것은 당사자 합의 사항이라 한쪽이 강제할 수 없습니다. 법정 상한은 합의로 바꿀 때 넘을 수 없는 선입니다.
보증금을 돌려받는 것도 전환인가요?
보증금 일부를 돌려받고 그만큼 월세를 올리는 것이 전형적인 전월세 전환입니다.