부동산·주거
보증금 대출 이자·월세 총비용 계산기
월세 50만원 원룸과 전세대출을 받은 오피스텔 중 어디가 싼지는 월세만 봐서는 알 수 없습니다. 대출 이자와 관리비, 공과금까지 같은 기준으로 더해야 비교가 됩니다.
전세와 월세, 반전세 중 무엇이 매달 덜 드는지 비교할 때, 보증금 대출을 받으면 월 부담이 얼마인지 볼 때 씁니다.
결과 읽는 법
- 큰 숫자는 월세, 대출 이자, 관리비, 공과금을 더한 매달의 주거비용입니다.
- 통장에서 나가는 돈에는 원금 상환액까지 들어갑니다. 원금은 빚이 줄어드는 돈이라 비용과 따로 봅니다.
- 비교할 집마다 한 번씩 계산해 월 주거비가 낮은 쪽을 고르되, 보증금을 돌려받지 못할 위험도 함께 따지세요.
두 집을 같은 기준으로 비교하기
| 항목 | A. 월세 원룸 | B. 전세대출 오피스텔 | C. 반전세 |
|---|---|---|---|
| 월세 | 500,000원 | 0원 | 300,000원 |
| 대출 이자 | 0원 | 1.5억 × 3.8% ÷ 12 = 475,000원 | 5천만 × 4% ÷ 12 = 166,667원 |
| 관리비 + 공과금 | 150,000원 | 230,000원 | 180,000원 |
| 월 주거비용 | 650,000원 | 705,000원 | 646,667원 |
월세가 0원인 전세가 오히려 월 5만 5천원 비쌉니다. 관리비가 높은 건물이면 흔히 생기는 일입니다. C는 매달 원금 20만원을 함께 갚는다고 하면 통장에서 나가는 돈은 846,667원이지만, 그중 20만원은 빚을 줄이는 돈이라 비용은 646,667원입니다.
계산에 안 보이는 비용
보증금에 묶인 내 돈의 기회비용
보증금 중 대출이 아닌 내 돈도 예금에 두었다면 이자를 받을 수 있었습니다. 내 돈 5천만원을 보증금에 넣었다면 연 3% 예금 기준 세전 150만원, 한 달 12만 5천원을 포기한 셈입니다. 정확히 비교하려면 이 금액을 이자처럼 더해 보세요.
보증금을 못 돌려받을 위험
전세는 월세보다 보증금이 커서 집값이 떨어지거나 집주인이 돌려주지 못할 때 손실이 큽니다. 전세보증금반환보증은 보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하일 때 가입할 수 있고, 주택도시보증공사 안내 기준 보증료율은 보증금 규모, 주택 유형, 부채비율에 따라 연 0.097~0.211%입니다(가입 전 공사에서 다시 확인). 1억5천만원 아파트 전세, 부채비율 70% 이하라면 연 약 15만 3천원입니다.
이사와 중개 비용
계약 기간이 짧을수록 이사비와 중개보수가 자주 듭니다. 2년 계약이라면 두 비용을 24로 나눠 월 비용에 더하는 식으로 비교할 수 있습니다.
비교 순서
- 후보 집마다 월세, 보증금, 관리비를 적습니다. 관리비에 포함된 항목(인터넷, 수도 등)을 확인합니다.
- 보증금 중 대출로 낼 금액과 예상 금리를 정합니다. 금리가 확정되지 않았다면 두세 가지 금리로 계산해 봅니다.
- 이 계산기로 월 주거비용을 구합니다.
- 기회비용과 보증보험료, 이사·중개 비용을 월 단위로 더합니다.
- 차이가 월 몇 만원 안이라면 위치, 통근 시간, 보증금 안전성으로 결정합니다.
이렇게 정리한 표를 가족이나 동거인과 함께 보면, 월세가 싼 집과 전체 비용이 싼 집이 다른 경우가 꽤 많다는 것을 확인할 수 있습니다. 결정은 월 주거비와 보증금 안전성을 함께 보고 내리세요.
금리에 따라 달라지는 전세의 월 비용
전세보증금 중 1억 5천만원을 대출받은 경우의 월 이자입니다.
| 대출 금리 | 월 이자 | 1년 이자 |
|---|---|---|
| 연 3.0% | 375,000원 | 4,500,000원 |
| 연 3.5% | 437,500원 | 5,250,000원 |
| 연 4.0% | 500,000원 | 6,000,000원 |
| 연 4.5% | 562,500원 | 6,750,000원 |
금리가 0.5%포인트 오를 때마다 월 이자가 62,500원씩 늘어납니다. 변동금리 전세대출이라면 금리가 1%포인트 오른 경우까지 계산해 보고, 그때도 월세 쪽보다 유리한지 확인하는 것이 안전합니다.
자주 하는 실수
전세는 월세가 없으니 무조건 싸다고 보거나, 대출 이자만 보고 관리비를 빼고 비교하는 경우가 많습니다. 또 원금 상환을 비용으로 넣어 전세가 비싸 보이게 계산하기도 합니다. 원금은 나중에 보증금으로 돌려받는 돈을 모으는 것이라 비용과 구분해야 합니다.
자주 묻는 질문
월세도 연말정산에서 돌려받을 수 있나요?
무주택 세대주 등 요건을 갖춘 근로자는 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 소득 기준과 공제율은 국세청 연말정산 안내에서 확인하세요.
전세대출 이자는 공제되나요?
무주택 세대주의 주택임차차입금 원리금 상환액은 요건을 갖추면 소득공제 대상입니다. 요건은 국세청 안내를 확인하세요.
보증금 대출도 DSR에 들어가나요?
2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다. DSR 참고 계산기에서 살펴보세요.
대출 금리는 어디서 비교하나요?
금융감독원 금융상품 한눈에에서 은행별 전세자금대출 금리를 비교할 수 있습니다.
반전세는 어떻게 계산하나요?
월세 칸에 반전세 월세를, 대출 칸에 보증금 중 대출로 낸 금액을 넣으면 됩니다. 내 돈으로 낸 보증금은 기회비용으로 따로 생각합니다.
관리비에 포함된 항목이 다르면요?
한 집은 인터넷이 포함이고 다른 집은 별도라면, 별도인 집의 공과금 칸에 그 금액을 더해 같은 조건으로 맞추세요.